Národná banka Slovenska (NBS) prichádza so zásadnou zmenou na trhu s hypotékami. Od budúceho roka výrazne uľahčí cestu k prvému vlastnému bývaniu pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorým banky budú môcť preplatiť až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, prísnejšie pravidlá čakajú na tých, ktorí kupujú byty ako investíciu. Pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa úverový limit zníži len na 70 %.

O kľúčovej úprave pravidiel pre financovanie bývania, takzvaných LTV limitov (Loan-to-Value - pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti), informovala NBS v stredu 30. septembra. Zmenu už oficiálne schválila Banková rada, pričom nové pravidlá začnú do praxe nabiehať postupne od 1. januára 2027.

Výhoda pre mladých a brzda pre investorov

Nová regulácia podľa centrálnej banky zohľadňuje aktuálny vývoj na trhu, kde neustále rastie podiel kupujúcich, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnia. Dnes smeruje každá piata hypotéka klientom s minimálne dvoma nehnuteľnosťami. NBS preto začne prísne rozlišovať medzi financovaním prvého bývania a investičnými nákupmi.

Pre väčšinu štandardných žiadateľov zostane limit na doterajšej úrovni 80 %. Zásadný rozdiel však pocítia mladí žiadatelia do 35 rokov pri kúpe alebo výstavbe svojej prvej nehnuteľnosti, kde limit stúpne na 90 %. Na druhej strane, investori kupujúci tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť dostanú od banky preplatených maximálne 70 % jej hodnoty, čo ich prinúti siahnuť hlbšie do vlastných úspor.

„Naším cieľom je dosiahnuť lepšiu rovnováhu na trhu s bývaním. Mladým ľuďom chceme uľahčiť prístup k prvému bývaniu tým, že budú potrebovať menej vlastných úspor. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebné zapojiť viac vlastných zdrojov,“ zhodnotil opatrenia člen Bankovej rady NBS Vladimír Dvořáček s tým, že centrálna banka takto zmierni aj riziká súvisiace s finančnou stabilitou.

Postupný nábeh a výnimky pre banky

Zavádzanie zmien je naplánované na dlhšie obdobie. Banky tak získajú dostatok času na nastavenie potrebných vnútorných procesov, vrátane technicky náročnejšieho overovania počtu už vlastnených nehnuteľností u klientov.

Ako prvá začne od 1. januára 2027 platiť spomínaná podpora bývania pre mladých. Možnosť využiť financovanie až do 90 % hodnoty bytu či domu však bude závisieť od pripravenosti konkrétnej banky. Počas celého prvého polroka bude zároveň platiť prechodná výnimka – banky budú môcť poskytnúť 90-percentný úver aj 20 % ostatných klientov nad rámec cieľovej skupiny mladých.

Zlom pre investorov nastane od 1. júla 2027, odkedy začne nekompromisne platiť prísnejšie 70-percentné financovanie investičných nehnuteľností.

V druhom polroku 2027 sa tiež zníži objem spomínanej výnimky na 90-percentné hypotéky pre „nemladých“ klientov len na 10 % z objemu nových úverov. Tento tolerovaný podiel opäť klesne v roku 2028, a to na definitívnych 7 %.