Nový stavebný zákon s účinnosťou od 1. apríla 2025 definitívne ukončil éru dodatočnej legalizácie čiernych stavieb. Táto zmena sa výrazne dotýka nielen nových projektov, ale aj kupujúcich starších rodinných domov, ktorí na seba môžu nevedomky prevziať zodpovednosť za cudzie nepovolené úpravy.
| Obdobie vzniku stavby | Možnosť dodatočnej legalizácie | Krajný termín na podanie žiadosti |
|---|---|---|
| Od 1. apríla 2025 | Nie (okamžitý zákaz legalizácie) | |
| 1. január 1990 – 31. marec 2025 | Áno (prechodný režim starých pravidiel) | 31. marec 2029 |
Riziká pre nových majiteľov
- Prenos zodpovednosti: Ak stavebný inšpektorát nariadi búranie, povinnosť padá výhradne na aktuálneho vlastníka, hoci prístavbu realizoval pred desiatkami rokov niekto iný.
- Vysoké náklady: Všetky práce spojené s odstránením nepovolenej stavby znáša súčasný majiteľ z vlastného vrecka.
- Problémy s hypotékou: Nesúlad medzi dokumentáciou a realitou je častým dôvodom, pre ktorý banky zamietajú financovanie nehnuteľnosti.
Kde sa najčastejšie ukrývajú problémy
Podľa experta Michala Jančiho z Bosen Group Real Estate vykazuje nejakú formu nesúladu približne 10 až 15 % starších rodinných domov. Zvyčajne nejde o celú nehnuteľnosť, ale o jej časti:
- Garáže a prístrešky pre autá
- Zimné záhrady a zastrešené terasy
- Hospodárske budovy a záhradné domčeky
- Dodatočne pristavané miestnosti a pevné bazény
Ako postupovať pred kúpou
- Zabezpečte si aktuálny list vlastníctva.
- Vyžiadajte si katastrálnu mapu a dostupnú stavebnú dokumentáciu.
- Priamo na pozemku fyzicky porovnajte, či nákresy presne zodpovedajú skutočnému stavu.
Najväčšie nebezpečenstvo nepredstavujú stavby, pri ktorých predávajúci otvorene priznáva problém, ale tie, o ktorých je roky presvedčený, že sú úplne legálne. Akýkoľvek nesúlad v dokumentácii si vyžaduje okamžité riešenie ešte pred podpisom rezervačnej či kúpnej zmluvy, inak na seba kupujúci preberá obrovské finančné aj právne riziko.
