Živnostníci a podnikatelia si na Slovensku berú čoraz viac hypoték, no pre banky predstavujú rastúce riziko. Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej najnovšej správe varuje, že táto skupina zlyháva pri splácaní takmer trikrát častejšie ako bežní zamestnanci. Problémom sú ich nestabilné príjmy, ale aj fakt, že si kupujú drahšie nehnuteľnosti a berú vyššie úvery, pričom banky toto obrovské riziko zatiaľ dostatočne nepremietajú do úrokových sadzieb.

Čo je dôležité

  • Raketový rast: Za uplynulých päť rokov stúpol podiel SZČO na hypotékach zo 14 na 20 %. Pri nových úveroch v roku 2025 dosiahol dokonca až 28 %.
  • Vysoké riziko: Podiel zlyhaných úverov je pri živnostníkoch takmer trojnásobne vyšší ako u zamestnancov.
  • Drahšie bývanie: Podnikatelia kupujú o 3 až 11 % drahšie nehnuteľnosti a berú si v priemere o pätinu vyššie hypotéky.
  • Minimálne rozdiely v úrokoch: Napriek preukázateľne vyššiemu riziku majú SZČO úrokovú sadzbu vyššiu len o zanedbateľných 0,06 percentuálneho bodu.

Príjmy ako na hojdačke

Samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) a podnikatelia sa stávajú mimoriadne dôležitou skupinou na hypotekárnom trhu. Ich zastúpenie rastie dokonca rýchlejšie, než je ich reálny podiel v ekonomike. Národná banka Slovenska však v aktuálnej Správe o finančnej stabilite dvíha varovný prst a poukazuje na ich zhoršenú schopnosť splácať záväzky.

„Podiel zlyhaných hypoték je v porovnaní s úvermi poskytnutými zamestnancom takmer trojnásobný a na rozdiel od nich vykazuje v uplynulých troch rokoch rastúci trend. SZČO a podnikatelia majú častejšie ťažkosti so splácaním aj po zohľadnení iných rozdielov,“

priblížila centrálna banka. Hlavným dôvodom rizikovosti živnostníkov je nestabilita a ťažšia overiteľnosť ich príjmov, ktoré často kolíšu v závislosti od sezóny, množstva zákaziek či vývoja v konkrétnom odvetví.

Dáta hovoria jasnou rečou. V roku 2024 poklesol príjem medziročne až 38 percentám SZČO a podnikateľov, pričom v polovici prípadov išlo o prepad o viac ako 20 %. Pri porovnaní príjmu v čase poskytnutia hypotéky a v roku 2025 zaznamenalo pokles dokonca až 85 % zadlžených živnostníkov. Banky navyše pri ich posudzovaní často pracujú len s odhadmi na základe tržieb, čo vnáša do procesu veľkú neistotu.

Vyššie dlhy, no takmer rovnaké úroky

K nestabilným príjmom sa pridáva aj väčší apetít po drahšom bývaní. Podnikatelia si v priemere kupujú nehnuteľnosti, ktoré sú o 3 % až 11 % drahšie než tie, ktoré kupujú bežní zamestnanci. Logicky si tak berú vyššie úvery a vo väčšej miere využívajú aj vyššie zadlženie v pomere k hodnote samotnej nehnuteľnosti (LTV). Priemerná výška hypoték v tejto skupine je tak nadpriemerná, až o pätinu vyššia.

Očakávalo by sa, že banky toto riziko premietnu do ceny úveru. Opak je však pravdou.

„Ak zohľadníme rozdielne charakteristiky úverov, úroková miera je pri SZČO a podnikateľoch vyššia len o 0,06 percentuálneho bodu. Ide o veľmi malý rozdiel v porovnaní s tým, že odhadovaná pravdepodobnosť zlyhania je približne trojnásobná,“

konštatuje prekvapivé zistenie NBS.

Výzva na väčšiu obozretnosť

Z pohľadu celkovej finančnej stability ide o skupinu, ktorú treba mať pod drobnohľadom. Majú totiž menší finančný vankúš a sú zraniteľnejší voči prípadnému poklesu cien nehnuteľností. Centrálna banka však zdôrazňuje, že nechce živnostníkov plošne stigmatizovať.

Výsledky správy podľa NBS neznamenajú, že každý podnikateľ je automaticky zlý klient. Ukazujú však, že táto skupina si vyžaduje špecifický prístup. Finančné inštitúcie by sa tak mali v budúcnosti oveľa detailnejšie zamerať na spôsob overovania ich príjmu, jeho stabilitu v čase a celkovú citlivosť klienta na prípadné zhoršenie hospodárskeho vývoja.