Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje dôležité zmeny v pravidlách pre poskytovanie hypoték. Zatiaľ čo doteraz platil plošný limit financovania, po novom sa podmienky pre mladých ľudí uvoľnia, no pre viacnásobných kupcov sa výrazne sprísnia. Tieto kroky majú reagovať na rastúci trend investičných nákupov, ktoré deformujú trh a zhoršujú dostupnosť bývania.

Koniec plošných pravidiel: Šanca pre mladých, brzda pre investorov

V súčasnosti je ukazovateľ sumy úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) nastavený plošne na maximálne 80 %, pričom existuje možnosť výnimiek pre 20 % hypoték. Predstavitelia NBS v pondelok 1. júna 2026 informovali o zavedení rozdielnych limitov, ktoré túto prax zmenia.

Nové pravidlá pre hypotéky prinesú nasledujúce úpravy:

  • LTV limit sa zvýši na 90 % pre mladých ľudí do 35 rokov pri kúpe ich prvej nehnuteľnosti.
  • Limit sa naopak sprísni na úroveň 70 % v prípade kúpy tretej a ďalšej nehnuteľnosti.
  • Podľa predstaviteľov NBS táto kombinácia uvoľnenia a sprísnenia nastavuje lepšie motivácie pre hypotekárny trh a je rizikovo neutrálna.

Člen bankovej rady a výkonný riaditeľ úseku dohľadu a finančnej stability NBS Vladimír Dvořáček uviedol, že banka sa na trh bývania pozrela veľmi podrobne, a to aj na základe nových dát z katastra nehnuteľností.

„Ukázalo sa, že hoci nové byty pribúdajú rýchlejšie a demografický vývoj bude nepriaznivý v budúcom období, toto stále neprispeje k tomu, aby sa zlepšila dostupnosť bývania, a to hlavne pre mladých. Tieto dáta nám pomohli zistiť, že tu veľmi dôležitú úlohu zohráva investičný dopyt.“

Analýza NBS ukázala, že v roku 2025 viac ako polovicu bytov na úver kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Až 16 % z nich si kupovalo dokonca svoju tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Tento investičný dopyt spôsobuje väčšie výkyvy cien a zhoršuje dostupnosť bývania najmä pre mladých.

Zmena štruktúry trhu a postoj opozície

Riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák avizoval spustenie medzirezortného pripomienkového konania k návrhu v priebehu niekoľkých dní. Úprava by ideálne mala platiť od 1. októbra, centrálna banka je však pripravená diskutovať s bankami, ak budú potrebovať na prípravu viac času.

Očakávania NBS ohľadom dopadov na trh:

  • Centrálna banka nepredpokladá, že by tieto zmeny razantným spôsobom zmenili hypotekárny trh.
  • Očakáva sa zmena štruktúry, pri ktorej mierne klesne časť investičných nákupov a hypoték, zatiaľ čo stúpne podiel hypoték pre mladších ľudí.
  • Celkový vplyv na rizikovosť týchto úverov by mal rovnako ostať neutrálny.

Navrhované zmeny na trhu privítalo aj opozičné hnutie Progresívne Slovensko (PS). Podľa poslanca NR SR Jána Hargaša (PS) ich teší, že sa NBS venuje téme dostupnosti bývania. Hnutie PS zároveň prichádza s návrhom, aby bolo možné získať hypotéku až do stopercentnej hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

NBS prichádza s cieleným zásahom do hypotekárneho trhu s cieľom riešiť problém, pri ktorom investičný dopyt zhoršuje dostupnosť bývania. Presmerovanie podpory smerom k mladým do 35 rokov kupujúcim prvú nehnuteľnosť a obmedzenie nákupov tretej a ďalšej nehnuteľnosti má podľa centrálnej banky potenciál stabilizovať trh bez zvýšenia celkového rizika. Navrhovaná účinnosť od 1. októbra otvára priestor na diskusiu s komerčnými bankami, kým politickú podporu iniciatíve, dokonca s návrhom na 100-percentné hypotéky, už vyjadrila aj parlamentná opozícia.